房屋設定融資或私人借款能轉回銀行嗎？2025房貸降息完整攻略
2025年11月12日
一、為什麼銀行會拒絕有「融資或私人設定」的房貸案件？
許多屋主在資金吃緊時，會先透過「融資公司」或「私人民間借款」暫時週轉。
但當資金壓力緩解後，大家最常問的是：「我的房子已經設定在融資公司或私人借款上，還能轉回銀行嗎？」
銀行在審核房貸時，除了評估房屋價值外， 也會特別注意「借款紀錄」與「抵押權順位」。
如果房屋曾設定在：
融資公司
私人借款（例如代書、投資人）
銀行系統通常會自動標註為「高風險案件」。
主要原因有兩個：
房屋曾被用於非銀行性質的抵押，代表資金急迫或信用風險偏高。
若現有設定人（如融資公司）尚未清償或撤銷，銀行無法取得第一順位抵押權。
因此，多數銀行會婉拒此類案件。
這也是為什麼許多代辦業者看到「有融資或民間設定」時，常直接回覆「不能辦」。
二、真的完全沒機會轉回銀行嗎？
答案是：有機會，但需要正確規劃與策略。
房屋能否成功轉回銀行，取決於以下幾項關鍵：
設定時間與性質 : 若設定已超過一年，或只是「名義設定」但資金未實際撥款，仍有部分銀行願意評估。
房屋條件 : 若屋齡、地段、坪數、持有人條件良好，銀行仍會考慮。
財力與還款紀錄 : 若近期財力穩定、信用恢復正常，能顯著提升核准機會。
專業規劃順序 : 若能先安排清償舊設定、再銜接銀行放款流程，成功率會高出數倍。
換句話說，這類案件不是「不能辦」，而是「不能亂辦」。
若沒事先規劃撤銷流程與送件順序，一旦被銀行登錄拒件紀錄，之後再申請會更困難。
三、屋主常見疑問
Q1：房屋有融資設定，是不是要先清償完才能轉？
A1 : 原則上是，但可透過條件規劃，協助銜接銀行放款時機。
Q2：轉回銀行一定能降息嗎？
A2 : 幾乎都能。銀行房貸利率普遍介於 2%～3%，遠低於民間借貸動輒 15% 以上。
Q3：多久能完成？
A3 : 視設定代償機構速度與客戶配合度而定，通常在 2～4 週內可完成。
四、真實案例分享
我們實際協助一位屋主「小美」，她的房屋原本同時設定在融資公司與民間貸款，
月繳金額高達 67,486 元。
經過完整規劃與轉貸流程後，成功轉回銀行，月繳金額降至 24,000 元，
利息總支出更省下超過 300 萬元。
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五、結論
有融資或民間設定並不代表「無法轉回銀行」，只要掌握正確時機與送件策略，
依然有機會重新回到銀行體系、降息省負擔。
若你也遇到類似情況，不妨先讓專業人員評估條件，往往能找到比想像中更好的解法。
