有房卻貸不出來？原來是「地區被銀行打了低分」！

很多屋主一聽到銀行說「地區評等太低、流動性不足」，第一反應往往是：

「我們家這裡明明很熱鬧，附近全都住滿人，怎麼會不行？」

這其實是多數屋主的共同誤解。銀行看地段的標準，和屋主的生活感受完全不同。

一、為什麼銀行覺得「地區不佳」？

在銀行眼中，一棟房子的價值不在於「住起來方便」或「生活機能好」，而在於：如果客戶未來繳不出款，這間房子能不能順利賣得掉？

銀行主要評估兩個重點：

1. 保值性：附近房價是否穩定、有成交紀錄。
2. 流動性：若拍賣時能否快速脫手、成交量是否足夠。

案例地點示意：

1.基隆：生活圈熱鬧、生活機能佳，但銀行長期觀察成交價偏低、轉手慢，被歸類為 C 區或 D 區。
2.新北山區、桃園邊陲、屏東偏鄉：屋主覺得環境佳，但銀行認定流通性差、回收風險高。

銀行內部通常會把房地產分級：

A 區（市中心、保值高） → B 區（普通地段） → C 區（流動性低） → D 區（高風險地段）

被列為 C 或 D 區的房子，即使屋主條件很好，也可能只核 5 成貸款成數，甚至直接婉拒。

二、當初買得下，為什麼現在增貸被拒？

很多屋主會疑惑：

「我當初買房的時候就能貸，為什麼現在增貸卻不行？」

原因在於買房貸款與增貸的銀行評估角度不同：

• 買房時：你有自備款、房屋是「實際交易中」，銀行風險低。

• 增貸時：銀行是在「額外借你現金」，必須重新評估房子能否作為穩定抵押。

若房屋地段保值性不佳，就算房價你認為「漲了」，銀行仍可能視為高風險區。銀行在乎的是實際成交與拍賣紀錄，而不是屋主主觀的「附近行情」。

三、屋主常見的三大誤會

1. 我家很熱鬧，不可能是偏區。
   → 銀行看的是成交率，不是人流。人口多但無成交紀錄，一樣屬於「低流通區」。
   
   

2. 附近鄰居剛賣很高，我房子應該更值錢。
   → 銀行看的是「平均成交價」，單筆高價不代表整體行情穩定。
   
   

3. 我當初能貸，現在應該更容易。
   → 銀行制度會隨年度調整，若地區被下修等級，即使同一棟房子，也可能被降成數、提高利率。
   
   

四、真實案例分享：地區不差、收入穩定，為什麼銀行全說「不做」？

陳先生在外商公司上班，年資超過八年，月薪五萬多，薪轉穩定、勞健保正常，沒有信用瑕疵。他原本想為太太籌備創業資金，以自住房屋增貸 200 萬元。

挑戰：

• 打了 4~5 家銀行，回覆幾乎相同：「抱歉，您這個地區我們目前不承作。」，「這區流通性偏低，條件不好送。」

• 陳先生感到困惑：「這裡生活機能很好、離市區不遠，怎麼會被說成偏區？」

原因分析：

• 房屋位於某縣市市區邊緣，生活圈熱鬧、交通方便。

• 近年成交量低、轉手率不高，被多數銀行列為「C 區地段」。

解決方案：

• 重新規劃送件策略：採用「夫妻共同名義＋資金用途明確證明」。

• 選擇評分較寬鬆的中型銀行專案。

結果：

• 核准增貸額度 200 萬元，利率 2.8%。

• 陳先生感嘆：「原來不是我條件不好，是銀行根本不喜歡我這個地區。」
  
  

五、結語

房地產的價值，不是看你住得久不久、熱不熱鬧，而是銀行能否在必要時「快速處理、穩定回收」。

被銀行婉拒，並不代表你的條件不好。很多時候，只是你住的地區在銀行眼中風險偏高。

透過專業送件順序與銀行篩選策略，即使是被歸類為 C 或 D 區，也依然有機會核准貸款、順利降息或增貸。

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